上一页 1、2月市场分析

◎现象解说
    三月份，毫无疑问，是武汉市二手房交易市场的成交旺季。在这个月里，二手房市场如同目前越来越暖和的天气，“温度”是一路直线上升。

            
                                    图表 1
    据武汉顺驰市场研究中心数据显示，三月份成交量占一季度整体成交量的48％，是一月份的1.5倍，与二月份相比更是达到了2.4倍
◎市场分析
    对此，顺驰市场研究中心认为，三月份二手房成交量呈突飞猛进的态势绝对是一个必然。主要有以下几点原因：
1、2月份恰逢“春节长假”，有购房需求的客户都会暂缓实施购房计划，转而进入观望期。而等“长假”过后，这些客户自然又重新回到了市场中。因此，需求量的大幅增多正是促进三月成交量提升的“催化剂”之一。
2、城市建设步伐的加快，特别是城中村改造项目的全面启动，让更多刚性购房需求流入到市场中。这部分客户的主要特征是对房屋所在地段非常看重，一般都会选择在原居所附近“第二次置业”。因此，他们也是二手房交易的主流客户群。
3、从历年成交数据及市场情况来看，大量的“适婚族”都会在三、四月份购买房屋用于结婚。“适婚”族的加入在不仅炒热了三月的二手房市场，更是由于这部分客户对房屋地段、房龄、小区环境等要求十分高，使得“次新房”成为三月份二手房交易中当仁不让的热点
4、市民在购房方面已经越来越趋于理性。3月18日央行再次加息对市民的购房决定并未造成太大程度上的影响。

◎现象解说
    从图一中可以清楚看到，2007年一季度二手房成交均价呈一个曲线走势。1月份二手房成交均价为3163元/平方，二月份跌至3142元/平方，跌幅不太明显。然而，三月份一到，随着成交量的不断提升，市场回暖已是不争事实，成交均价上涨4％，达到3265元/平方。
◎市场分析
    三月平均成交价格幅度上涨的主要决定因素还是市场的动态发展。
    首先，大量购房需求进入市场，导致“供需比”相对二月淡季已经发生改变，从而拉动平均成交价格快速上扬。其次，“适婚族”的购房选择一般都集中在“次新房”上，这类房源的大量交易也在一定程度上抬高了三月的平均交易价格。
    武汉顺驰市场研究中心预测，随着四月春季房交会帷幕的盛大拉开，二手房交易市场还将持续处于高度活跃状态，第二季度的成交平均价格还将呈上扬趋势。

1、一季度市场成交区域分布情况
◎现象解说
    如图三所示，三月份市场成交热点区域之最非武昌区域莫属，占到了整体成交量的33.1％。其次是汉阳、江岸和江汉三大区域，它们也分别占到了整体成交量的15.2％、13.7％和13.2％。
    而从图三中我们还可以看到，一季度各区域的成交分布情况非常之稳定，热点区域一直集中在武昌、江岸和江汉，分别占到了整体成交量比例的34％、13.6％和12.4％。
2、一季度一季度市场成交平均价格情况

                                             图表 4
                   
                                             图表 5

◎现象解说
    图四、图五所示，一季度各区域二手房的平均交易价格都在上扬，除了青山和东西湖两个非主流成交区域外。其中，江岸、江汉、武昌、洪山这四个区域的涨幅又最为明显，分别提升了22.5％、22.4％、19.3％和19.2％，汉阳则为10％（因二月份为春节长假期间，市场较为特殊，故以上均是拿三月份与一月份的情况进行比较）。
    同时，从图五中我们还发现，目前武汉市成交的二手房还是多以20万—30万区间的为主，这也在一定程度上反映了市民的真实购买能力。

3、一季度各区域成交均价情况
◎现象解说
    一季度各区域二手房的成交均价也是呈曲线发展趋势——在经历了二月份短暂的价格回调之后，三月份成交均价马上就“奋起直追”并略微超过了一月份。从图六中看出，江岸这个堪称“商业黄金区域”的成交均价已经非常接近4000元/平方，其次是同样为商业重地的江汉区域，成交均价在3336元/平方。
         
                                  图表 6
    而从图七中，我们也可以看到，目前江城二手房的成交均价基本都已经超出3000元/平方这条基本线之上了，即使在二月份这样的成交淡季也只有汉阳、东西湖区域跌破这个基本线。因此，武汉顺驰市场研究中心认为，武汉市二手房市场的价格格局基本已定，将以3000元/平方为基准线稳定向前发展。
       
                              图表 7
◎市场分析
    经过以上详细分析一季度市场成交区域的分布情况、市场成交平均价格情况及区域成交均价等情况之后，不难发现——
（1）武昌、江岸和江汉区域成交量排名前三甲，“三足鼎立”阵势已基本形成。其中，三个区域又形成了各自的主导热点片区。
①三月份，武昌区域的南湖片和徐东片（包含杨园）成交最为火爆，分别占到武昌整体成交量的30％和18.8％！
    南湖是最近非常受关注的一个片区，随着南湖片各改造项目的陆续完工，它在市民心目中“低档次”的形象将会一扫而空，随之带来的则是这个片区更加繁荣的发展。武汉顺驰市场研究中心预测，第二季度南湖的成交量还将继续提升，特别是交通更加便利之后，这个区域所吸引的客户将不仅仅是周边市民，其他各区域市民也会因其性价比高慕名而来，因此该片区的房屋升值将是指日可待。
    目前，南湖片的成交均价为3189元/平方，接近武昌区域的成交均价。徐东片（包含杨园）的成交均价则为3305元/平方，超过武昌区域成交均价的3％。
②江岸片区的大智街片区三月份的成交均价已经高达4895元/平方，堪称武汉市二手房成交均价最贵的片区。而成交最火爆的片区则依旧是花桥片，占到江岸整体成交量的30％，成交均价为4280元/平方。
③江汉区域最热点的成交区域则非杨汊湖片区莫属，三月份成交量已占江汉整体成交量的31％，成交均价为3690元/平方。
（2）汉阳区域则是“小荷已露尖尖角”，越来越为众多市民所关注。
    在整个一季度中，汉阳区域也越来越受市民关注，这一点从成交量上就能很明显地体现出来。二月份汉阳成交量占整体成交量的10％，但到三月份的时候就已经上升为15％了，略微超过江岸、江汉，直接跃居第二位了。
    在这个区域中，大部分成交都集中在了永丰乡和琴端口这两个片区，分别占到成交量的30％和28％。而且另外一个比较有特点的是，这两个区域的成交均价差距也较大，分别为2743元/平米和3202元/平米。
    武汉顺驰市场研究中心认为，汉阳的发展潜力不容小视，随着四月份天气的逐渐转暖，汉阳区域的成交量还会有5％—10％的上涨空间。

1、三月份成交房源房龄情况
◎现象解说
    三月份二手房交易市场一个比较明显的特点就是，房龄在五年以内的次新房占总成交量的比重较年前有很大提升。从图八中看到，已经占到了总成交量的30％，而房龄在6—10年的二手房更是占到了总成交量的40％。另外，房龄在12－15年的则占总成交量的20％，15年以后的二手房也占到了成交总量的10％。
         
                               图表 8
◎市场分析——“次新房”越来越为市民所关注和接受
    三月份，次新房的交易量在直接上升，较年前有很大的改观，涨幅在15％左右。武汉顺驰市场研究中心认为以下几点原因促成“次新房”成为二手房交易的“新宠”。
1、 随着市政建设脚步的加快，拆迁户的数量在不断上升。这部分群体本身就有着“购房资 金较充足（拆迁补偿金），对房屋地段、质量和周边环境要求很高”等特点，因此他们自然在第二次置业的过程中就把目光放在了原居住地周边的“次新房”上。
2、 三、四月份是“适婚族”购房的主要时期。武汉顺驰市场研究中心统计历年数据发现， 每年的第二季度，“适婚族”占到了买房客户的20％以上。他们也是“次新房”的主力购买人群。
3、 商品房房价年后的再次上扬也是促使“次新房”热销的一管催化剂。武汉顺驰市场研究 中心也统计了一下市中心城区各楼盘与周边次新房的房价差距，基本上都在300—500元/平方之间。因此，很多市民在考虑到房屋性价比上自然就会觉得“次新房”相比“期房”来说更划算一些。
4、市民购买二手房的观点也发生了一些改变，更多二手房客户看重的是购买的二手房所能提供的配套生活品质，而不单纯地为了“住”而去“买”。

2、三月份成交户型情况
       
                                 图表 9
◎现象解说
    三月份，二手房交易市场依然二室的户型为主，占总成交量的55.5％。武汉顺驰市场研究中心发现，二室一直以来都是二手房交易市场上的主力成交户型。这也在一定程度上反应出目前这个阶段武汉市民在居家选择上的倾向，80——100平米左右的两室一厅（或者两室两厅）最受欢迎。

     3月18日，央行再次宣布加息。这一天，应该是三月份武汉房地产市场的一个转折点。加息，对房地产市场到底又带来了怎样的影响呢？
     图十、图十一所示，3月18日到3月底的市场成交均价并没有太大的涨幅，与加息前的成交均价相当。另外，从成交量来看（详见图十二），二手房火爆成交的势头也还在继续，各区域在这十几天里成交量也非常正常。
         
                                      图表 10
   
       
                                     图表 11
   
       
                              图表 12
武汉顺驰市场研究中心认为——

市民在购房方面已经越来越趋于理性，“满足实际住房需要”已经在一定程度上已经成

为市民“走出观望期”购房的主要原因。另外，这次加息的力度对于真正想购买房屋（需要贷款）的市民来说还造不成太大的影响，属于承受范围之内。

三月，本身就是二手房成交的旺季，加息的冰冷之风很难将“成交暖潮”吹冷。因此，

武汉顺驰市场研究中心预测，四月，随着春季房交会的盛大举行，还将会有更多的购房需求及优质房源进入到市场中。四月中旬，将有新的一轮成交爆发！